現(xiàn)在的市場(chǎng)局面已經(jīng)和10年前差別很大，由于外資購(gòu)房主要集中在一線城市和幾個(gè)熱點(diǎn)二線城市，而現(xiàn)在這類城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，短期內(nèi)升值空間小，投資回報(bào)率在降低，即使‘限外令’放開也不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模外資買房。

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在今年全國(guó)兩會(huì)上所說(shuō)的“歡迎外國(guó)人來(lái)中國(guó)買房”，似乎并非只是一句寒暄。被限制多年的外資購(gòu)房，打破藩籬的日子正漸行漸近。

深圳房地產(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人近日告訴記者，目前監(jiān)管層正考慮取消樓市“限外令”，放開外資購(gòu)買中國(guó)樓市，不過(guò)像深圳這樣的一線城市，外資只可以購(gòu)買商鋪、寫字樓等物業(yè)，普通住宅很可能仍將“限購(gòu)”。

“中央層面對(duì)于樓市的調(diào)整思路早已確定要去行政化，因此，此前部分‘一刀切’的政策限制逐步放開也是正常的。”接近住建部的一位消息人士稱。

不過(guò)，對(duì)于“限外”取消的實(shí)際影響，業(yè)內(nèi)人士接受采訪時(shí)分析認(rèn)為，僅憑限外政策放松并不一定能帶動(dòng)海外熱錢進(jìn)入樓市投資，但對(duì)于北上廣深等一線城市的高端項(xiàng)目而言，或?qū)⑵鸬结尫刨?gòu)買力的作用。

實(shí)際效果不大，但更重要的是由此釋放的政策維穩(wěn)信號(hào)，這也讓政策調(diào)整背后的邏輯愈加清晰。

“限令”正逐漸放開

“現(xiàn)在中央對(duì)于樓市政策的調(diào)整，仍然處在釋放市場(chǎng)需求方面，逐步取消對(duì)外資購(gòu)房的限制，直觀意義上來(lái)說(shuō)，就是在釋放外資購(gòu)房需求。”國(guó)研中心一位負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示，隨著整體經(jīng)濟(jì)層面上對(duì)外資限制的放寬，購(gòu)房需求上的放開是“遲早的事”。

事實(shí)上，早在今年3月國(guó)家發(fā)改委與商務(wù)部就公布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2015年修訂）》，在“限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”中，已經(jīng)刪除了此前針對(duì)外商投資房地產(chǎn)的全部限制類條款。

這些限制類條款包括：土地成片開發(fā)（限于合資、合作），高檔賓館、高檔寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司等，都曾被列在2007年和2011年版的限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中。

上述深圳房地產(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人表示：“外資想要購(gòu)買商務(wù)公寓現(xiàn)在仍受到政策限制，其實(shí)外資投資是好事，可以拉動(dòng)需求增加銷售收入。”

“是否全面放開限外政策，目前決策層仍未確定，最快也要7月份前后。”上述接近住建部的消息人士指出，“由于這一政策主要針對(duì)的是一二線城市，而目前一二線城市正處于逐步回暖的市場(chǎng)行情下，一旦放開可能會(huì)帶來(lái)部分城市的樓市過(guò)熱，這也不是中央希望看到的。”

北京一位高端樓盤的營(yíng)銷總監(jiān)告訴記者，今年以來(lái)，北京高端樓盤扎堆開盤，不少高端項(xiàng)目的營(yíng)銷都瞄上了外資購(gòu)房者這一客群，除了給予部分優(yōu)惠，在購(gòu)買限制上也盡量幫助簡(jiǎn)化手續(xù)、解決一部分受限條件。

“現(xiàn)在對(duì)于外資購(gòu)房來(lái)說(shuō)，雖然沒有在政策上明確放松，但在不少地方，外資購(gòu)房可以享受一定的優(yōu)惠，同時(shí)購(gòu)買以及貸款流程會(huì)給予不少方便。”招商銀行北京分行一位負(fù)責(zé)人向記者表示。

上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭告訴記者，政府在逐漸放開一些行政干預(yù)政策，“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”都在退出，只有“限外”沒有明確發(fā)文取消，預(yù)計(jì)也會(huì)逐漸放松，但這個(gè)政策不一定是外匯管理局公開發(fā)文取消，有可能是各地城市出臺(tái)政策或者是暗地里放松。

5月6日，廣東省江門市住建局召開新聞發(fā)布會(huì)宣布，取消實(shí)施了3年多的購(gòu)房“限外”政策，以加快消化當(dāng)?shù)貥鞘袔?kù)存。

同時(shí)，深圳從5月份開始，已經(jīng)悄然放松對(duì)外資購(gòu)房的限制，過(guò)去港澳臺(tái)和華僑于內(nèi)地置業(yè)若想取得1%的契稅優(yōu)惠必須提供結(jié)婚證明或單身證明，內(nèi)地政府以家庭為單位限制境外人士置業(yè)，但目前不再需要提供證明，只需購(gòu)房者在深圳無(wú)房則可，無(wú)需再證明配偶是否有房。

外資買房不會(huì)大爆發(fā)

住建部聯(lián)合外匯管理局曾在2006年和2010年兩次出臺(tái)過(guò)“限外”政策。按照規(guī)定，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買一套用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。

“2006年出臺(tái)‘限外令’是有原因的，當(dāng)時(shí)人民幣持續(xù)升值，國(guó)內(nèi)物業(yè)價(jià)值處于低谷期，因此當(dāng)時(shí)有大量外資通過(guò)投資中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。”當(dāng)年在北京東直門附近開發(fā)過(guò)住宅項(xiàng)目的一位開發(fā)商對(duì)記者表示，由于位于使館區(qū)附近，該項(xiàng)目在當(dāng)年熱銷，而購(gòu)房者中超過(guò)50%的是外籍購(gòu)房人及長(zhǎng)期在海外工作的中國(guó)人。

據(jù)這位開發(fā)商回憶，當(dāng)時(shí)不少外資購(gòu)房者都一次性購(gòu)買兩到三套，最多的曾一次購(gòu)買了7套房。他表示，北京樓市在2007年前后迅速升溫，與當(dāng)時(shí)大批外資涌入不無(wú)關(guān)系。

“在過(guò)去的10年中，中國(guó)房地產(chǎn)被境外投資者視作保值、升值的投資目標(biāo)而被炒作，同時(shí)，國(guó)際市場(chǎng)看好人民幣持續(xù)升值，大量熱錢不斷涌入，這造成了我國(guó)房?jī)r(jià)多年持續(xù)性暴漲；因此，對(duì)于外資進(jìn)入相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資在過(guò)去一個(gè)階段時(shí)間內(nèi)的限制一直較為嚴(yán)格。”北京房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志稱。

“現(xiàn)在的市場(chǎng)局面已經(jīng)和10年前差別很大，由于外資購(gòu)房主要集中在一線城市和幾個(gè)熱點(diǎn)二線城市，而現(xiàn)在這類城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，短期內(nèi)升值空間小，投資回報(bào)率在降低，即使‘限外令’放開也不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模外資買房。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示。

楊紅旭則認(rèn)為，“限外令”取消與否涉及面并不大，因?yàn)橥赓Y買房考慮因素很多，比如人民幣是否升值可以套取匯差，現(xiàn)在人民幣是雙向波動(dòng)，美元在升值走強(qiáng)，所以外資不是很愿意來(lái)中國(guó)購(gòu)買資產(chǎn)。

亦有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，中國(guó)放開外資進(jìn)來(lái)炒房后，是否會(huì)引發(fā)類似日本上世紀(jì)80年代末90年代初的問(wèn)題，當(dāng)時(shí)日元升值，外資進(jìn)場(chǎng)炒高房?jī)r(jià)后撤出，很快又隨著日元的貶值，引發(fā)日本樓市雪崩。

不過(guò)楊紅旭認(rèn)為，中日情況有所不同，日本是在1985年后日元匯率快速升值，而中國(guó)對(duì)美元的匯率近年來(lái)已在緩慢升值，而且目前人民幣對(duì)美元保持浮動(dòng)匯率，并沒有快速升值，所以不用擔(dān)心中國(guó)重蹈日本覆轍。

政策的維穩(wěn)邏輯

雖然“限外”政策看上去影響不大，但政策一旦出臺(tái)，改變的不僅是少數(shù)購(gòu)房需求，還有對(duì)未來(lái)的政策預(yù)期。

“整體來(lái)看，‘3·30新政’后，只有一線城市和部分二線城市樓市迎來(lái)紅五月，樓市整體回暖的趨勢(shì)并不明朗；其中，還有部分城市在需求釋放后，6月成交重新恢復(fù)平淡，樓市表現(xiàn)并不穩(wěn)定。”同策研究中心總監(jiān)張宏偉稱。

“從各地樓市的成交走勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)的需求仍需利好政策來(lái)拉動(dòng)。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳劍波表示，每當(dāng)有救市政策出臺(tái)，樓市的成交就會(huì)出現(xiàn)放量，但成交上漲只能保持一兩個(gè)月，就又會(huì)回歸平淡。去年的“9·30”政策如此，今年的“3·30”政策也是如此。

陳劍波分析認(rèn)為，限外政策放松與否，主要仍是為了引導(dǎo)預(yù)期。

從成交量上來(lái)看，“限外”放松后，江門市住建局統(tǒng)計(jì)的蓬江、江海區(qū)新建商品住房單月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)創(chuàng)歷史記錄，中心城區(qū)二手樓市成交也比上月增加了近1/5。

而從深圳“限外令”在近幾年的變化來(lái)看，這一政策確實(shí)能起到“轉(zhuǎn)向”的目的。2008年樓市跌入谷底后，深圳在2009年曾將“限外令”取消過(guò)一段時(shí)間，即取消港澳臺(tái)居民在深圳只能購(gòu)買一套用于自住的商品住宅的限制，不過(guò)仍然限制港澳臺(tái)居民個(gè)人購(gòu)買包括商鋪、寫字樓等在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。此后樓市整體又出現(xiàn)過(guò)快上漲，隨后這一政策在2010年后再度收緊。

“如果不斷有利好政策出臺(tái)，則意味著樓市在今年的寬松環(huán)境不會(huì)變，這對(duì)今年下半年的房地產(chǎn)走勢(shì)有利。”上述國(guó)研中心負(fù)責(zé)人稱。

近期，各地方政府紛紛開始調(diào)整公積金額度。在公積金政策的拉動(dòng)下，部分地方樓市也出現(xiàn)了一波放量。

6月11日，廣州市公積金中心提出的試行開展個(gè)人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)獲批，廣州公積金中心還將試點(diǎn)開展個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)。據(jù)鏈家地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，在此之前的6月1日-7日，廣州全市一手房網(wǎng)簽量環(huán)比下跌11%。

政策調(diào)整正在形成合力，目標(biāo)就是維穩(wěn)樓市。